Hausverkauf bei Scheidung

Was passiert mit dem Haus bei einer Scheidung?

Durch die Scheidung ändern sich die Eigentumsverhältnisse an einer Immobilie zunächst nicht. Das Haus wird weder automatisch aufgeteilt noch auf den Ehepartner übertragen, der darin wohnen bleibt. Auch die Scheidung selbst führt nicht zwangsläufig zu einem Verkauf.

Was mit der Immobilie geschieht, müssen die Ehepartner grundsätzlich selbst vereinbaren. Dabei kommen insbesondere folgende Lösungen infrage:

• Das Haus wird gemeinsam verkauft.
• Ein Ehepartner übernimmt den Anteil des anderen.
• Die Immobilie bleibt zunächst im gemeinsamen Eigentum und wird vermietet.
• Das Gebäude wird in getrennte Wohneinheiten aufgeteilt.
• Die Immobilie wird auf gemeinsame Kinder übertragen.
• Ein Miteigentümer beantragt eine Teilungsversteigerung.

Welche Lösung wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu gehören der aktuelle Immobilienwert, die offene Restschuld, die monatliche Belastung, die Eigentumsanteile sowie die finanziellen Möglichkeiten beider Ehepartner.

Auch die familiäre Situation spielt eine Rolle. Leben minderjährige Kinder im Haus, besteht häufig der Wunsch, ihnen ihr gewohntes Umfeld zu erhalten. Dies kann für eine vorübergehende Nutzung durch einen Elternteil sprechen. Eine solche Übergangslösung sollte jedoch klar geregelt werden, damit später keine neuen Konflikte über Kreditraten, Instandhaltung oder Nutzungsentschädigungen entstehen.

Wem gehört das Haus bei einer Scheidung?

Für die Eigentumsfrage ist in erster Linie der Grundbucheintrag entscheidend. Das Eigentum an einem Grundstück wird grundsätzlich durch Einigung und Eintragung im Grundbuch übertragen. Steht das Eigentum mehreren Personen nach bestimmten Anteilen zu, handelt es sich um Miteigentum.

Dabei muss zwischen drei Punkten unterschieden werden:

1. Wer steht im Grundbuch?
2. Wer hat den Kreditvertrag unterschrieben?
3. Welche vermögensrechtlichen Ansprüche bestehen im Rahmen des Zugewinnausgleichs?

Diese Fragen hängen zwar miteinander zusammen, sind rechtlich aber nicht identisch. Wer den Immobilienkredit mitbezahlt, wird dadurch nicht automatisch Eigentümer. Umgekehrt kann eine Person Eigentümerin oder Eigentümer sein, obwohl beide Ehepartner für den Kredit haften.

Hausverkauf bei Scheidung: Nur einer steht im Grundbuch

Steht nur ein Ehepartner im Grundbuch, gehört die Immobilie grundsätzlich dieser Person. Die Eheschließung führt nicht dazu, dass der andere Ehepartner automatisch Miteigentum erhält.

Auch jahrelange Beteiligungen an Kreditraten, Nebenkosten oder Renovierungsarbeiten ändern den Grundbucheintrag nicht von selbst. Sie können im Einzelfall jedoch für finanzielle Ausgleichsansprüche von Bedeutung sein. Ob und in welcher Höhe solche Ansprüche bestehen, sollte rechtlich geprüft werden.

Der nicht eingetragene Ehepartner hat daher nicht automatisch Anspruch auf die Hälfte des Hauses oder des späteren Verkaufserlöses. Möglich ist jedoch ein Anspruch im Rahmen des Zugewinnausgleichs, wenn sich das Vermögen des Eigentümers während der Ehe stärker erhöht hat.

Gehört das Haus nahezu zum gesamten Vermögen des eingetragenen Ehepartners, kann während der bestehenden Zugewinngemeinschaft außerdem eine Zustimmung des anderen Ehepartners erforderlich sein. Nach § 1365 BGB kann sich ein Ehepartner grundsätzlich nur mit Einwilligung des anderen verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen. Ob diese Regelung bei einem konkreten Immobilienverkauf greift, hängt von den individuellen Vermögensverhältnissen ab.

Hat der Ehepartner Nachteile, wenn er nicht im Grundbuch steht?

Wer nicht im Grundbuch steht, besitzt zunächst keinen eigenen Miteigentumsanteil. Daraus können sich praktische Nachteile ergeben. Die betreffende Person kann beispielsweise nicht eigenständig über die Immobilie verfügen und hat grundsätzlich keinen unmittelbaren Anspruch auf einen bestimmten Anteil des Verkaufserlöses.

Das bedeutet jedoch nicht, dass sie im Scheidungsverfahren vollständig leer ausgeht. Neben dem Zugewinnausgleich können je nach Situation weitere familienrechtliche oder schuldrechtliche Ansprüche bestehen. Auch die Nutzung des Hauses während der Trennungszeit ist nicht ausschließlich vom Eigentum abhängig.

Bei der Entscheidung über die Ehewohnung können unter anderem das Wohl der im Haushalt lebenden Kinder und die Lebensverhältnisse beider Ehepartner berücksichtigt werden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann einem Ehepartner die Nutzung der Ehewohnung überlassen werden, obwohl er nicht oder nur teilweise Eigentümer ist. Dadurch wird allerdings nicht automatisch das Eigentum übertragen.

Beide stehen im Grundbuch

Sind beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen, gehört das Haus beiden entsprechend den dort genannten Anteilen. Häufig besitzt jeder die Hälfte. Möglich sind jedoch auch andere Verteilungen, beispielsweise 60 zu 40 Prozent.

Ein freihändiger Verkauf des gesamten Hauses ist in dieser Situation grundsätzlich nur gemeinsam möglich. Beide Eigentümer müssen dem Kaufvertrag zustimmen und ihn notariell beurkunden lassen. Eine Person kann nicht allein über den Miteigentumsanteil der anderen verfügen.

Nach dem Verkauf werden zunächst die bestehenden Belastungen und die unmittelbar mit dem Verkauf verbundenen Kosten beglichen. Der verbleibende Nettoerlös kann anschließend entsprechend den Eigentumsanteilen oder einer abweichenden Vereinbarung aufgeteilt werden.

Dabei sollten die Ehepartner frühzeitig klären, ob zusätzliche Ausgleichsposten zu berücksichtigen sind. Dazu können beispielsweise allein getragene Kreditraten, größere Modernisierungen, offene Nutzungsentschädigungen oder andere Ansprüche aus einer Scheidungsfolgenvereinbarung gehören.

Was gilt, wenn das Haus vor der Ehe gekauft wurde?

Hat ein Ehepartner das Haus bereits vor der Eheschließung erworben und steht allein im Grundbuch, bleibt die Immobilie grundsätzlich sein Eigentum. Sie wird durch die Heirat nicht zum gemeinsamen Vermögen.

Leben die Ehepartner im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, bleiben die jeweiligen Vermögen auch während der Ehe getrennt. Erst bei Beendigung des Güterstands wird geprüft, wie stark sich das Vermögen beider Seiten während der Ehe entwickelt hat.

Für den Zugewinnausgleich wird daher nicht einfach der gesamte aktuelle Hauswert angesetzt. Berücksichtigt werden müssen vielmehr der damalige Nettovermögenswert und der Wert zum maßgeblichen Endzeitpunkt. Steigt der Wert des Hauses während der Ehe oder wird ein erheblicher Teil des Darlehens getilgt, kann dadurch ein Zugewinn entstehen.

Das bedeutet: Der andere Ehepartner wird nicht automatisch Miteigentümer, kann aber möglicherweise über den Zugewinnausgleich an der während der Ehe eingetretenen Vermögenssteigerung beteiligt werden.

Möglichkeit 1: Das Haus gemeinsam verkaufen

Der gemeinsame Verkauf ist häufig die klarste Möglichkeit, die finanzielle Verbindung zwischen den ehemaligen Ehepartnern zu beenden.

Aus dem Kaufpreis werden zunächst die offene Restschuld sowie mögliche weitere Kosten bezahlt. Der verbleibende Verkaufserlös kann anschließend aufgeteilt werden. Dadurch erhalten beide Seiten finanzielle Planungssicherheit und können ihren weiteren Wohnbedarf unabhängig voneinander organisieren.

Ein einvernehmlicher Verkauf bietet außerdem die Chance, die Immobilie regulär am Markt anzubieten und einen marktgerechten Preis zu erzielen. Das ist in der Regel vorteilhafter als ein Verkauf unter Zeitdruck oder eine gerichtliche Teilungsversteigerung.

Voraussetzung ist allerdings, dass sich beide Eigentümer über wesentliche Punkte einigen. Dazu gehören insbesondere:

• der Angebotspreis,
• die Auswahl des Immobilienmaklers,
• die Vorbereitung der Immobilie,
• der Umgang mit Kaufinteressenten,
• die Aufteilung der laufenden Kosten,
• die Verteilung des Nettoverkaufserlöses.

Je früher diese Punkte schriftlich geregelt werden, desto geringer ist das Risiko späterer Auseinandersetzungen.

Möglichkeit 2: Ein Ehepartner übernimmt das Haus

Möchte einer der Ehepartner in der Immobilie wohnen bleiben, kann er den Miteigentumsanteil des anderen übernehmen. In diesem Fall wird der ausscheidende Ehepartner üblicherweise ausgezahlt.

Eine solche Lösung ist vor allem dann interessant, wenn Kinder weiterhin im Haus leben sollen oder eine starke persönliche Bindung an die Immobilie besteht. Sie ist jedoch nur sinnvoll, wenn der übernehmende Ehepartner die Finanzierung und die laufenden Kosten langfristig allein tragen kann.

Neben der Auszahlung müssen häufig auch bestehende Darlehen angepasst werden. Hat der ausscheidende Partner den Kreditvertrag mit unterschrieben, endet seine Haftung nicht allein durch die Eigentumsübertragung. Die Bank muss einer Entlassung aus dem Darlehensvertrag ausdrücklich zustimmen.

Vor einer Übertragung sollten deshalb sowohl der aktuelle Immobilienwert als auch die Finanzierbarkeit geklärt werden. Erst wenn die Bank die alleinige Fortführung oder eine neue Finanzierung bestätigt, sollte die notarielle Übertragung abschließend vereinbart werden.

Möglichkeit 3: Die Immobilie gemeinsam behalten und vermieten

Ein sofortiger Verkauf ist nicht immer erforderlich. Das Haus kann auch im gemeinsamen Eigentum bleiben und vermietet werden. Die Mieteinnahmen können zur Deckung der Kreditraten und laufenden Kosten verwendet werden.

Diese Lösung kann sinnvoll sein, wenn ein Verkauf zum aktuellen Zeitpunkt wirtschaftlich ungünstig wäre oder beide Eigentümer die Immobilie langfristig als Kapitalanlage behalten möchten.

Allerdings bleibt die wirtschaftliche Verbindung zwischen den ehemaligen Ehepartnern bestehen. Sie müssen sich weiterhin über Mieterauswahl, Reparaturen, Modernisierungen und die Verwendung der Mieteinnahmen verständigen.

Eine gemeinsame Vermietung ist daher vor allem dann geeignet, wenn beide Seiten weiterhin sachlich miteinander kommunizieren können. Empfehlenswert ist eine schriftliche Vereinbarung, in der Zuständigkeiten, Kostenverteilung und ein möglicher späterer Verkauf geregelt werden.

Möglichkeit 4: Das Haus real teilen

Bei ausreichend großen Immobilien kann eine Realteilung infrage kommen. Dabei wird das Gebäude baulich und rechtlich in zwei eigenständige Einheiten aufgeteilt. Beide Ehepartner könnten anschließend jeweils eine Wohnung übernehmen oder ihren Teil separat verkaufen beziehungsweise vermieten.

Voraussetzung ist, dass sich das Gebäude technisch für eine Aufteilung eignet. Benötigt werden beispielsweise voneinander getrennte Zugänge, abgeschlossene Wohnbereiche und gegebenenfalls getrennte Versorgungseinrichtungen.

Zusätzlich müssen baurechtliche Vorgaben und die grundbuchrechtliche Teilung geprüft werden. Nicht bei jedem Einfamilienhaus lässt sich eine wirtschaftlich sinnvolle Realteilung umsetzen.

Möglichkeit 5: Das Haus auf die Kinder übertragen

Manche Eltern überlegen, die Immobilie auf ihre gemeinsamen Kinder zu übertragen. Damit soll das Haus in der Familie bleiben und dem unmittelbaren Konflikt zwischen den Ehepartnern entzogen werden.

Eine solche Übertragung sollte nicht vorschnell erfolgen. Sie kann erhebliche steuerliche, erbrechtliche und rechtliche Folgen haben. Bei minderjährigen Kindern können außerdem familiengerichtliche Genehmigungen erforderlich werden.

Zu klären ist auch, wer das Haus künftig nutzt, wer die Kosten trägt und ob sich die Eltern Wohnrechte oder einen Nießbrauch vorbehalten. Eine Übertragung auf die Kinder ist daher keine einfache Ersatzlösung für eine fehlende Einigung, sondern verlangt eine umfassende rechtliche und steuerliche Gestaltung.

Möglichkeit 6: Teilungsversteigerung als letzter Ausweg

Können sich Miteigentümer nicht einigen, kann grundsätzlich die Aufhebung der Gemeinschaft verlangt werden. Ist eine Teilung des Grundstücks in Natur nicht möglich, sieht das Gesetz bei Grundstücken eine Versteigerung und anschließende Teilung des Erlöses vor. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung bezeichnet.

Eine Teilungsversteigerung kann den Stillstand beenden, ist wirtschaftlich jedoch häufig nachteilig. Der erzielte Erlös kann unter dem Preis liegen, der bei einem regulär vorbereiteten Verkauf erreichbar gewesen wäre. Hinzu kommen Verfahrenskosten, zeitlicher Aufwand und eine weitere Belastung des persönlichen Verhältnisses.

Deshalb sollte zuvor geprüft werden, ob eine neutrale Immobilienbewertung, eine Mediation oder eine verbindliche Scheidungsfolgenvereinbarung doch noch einen gemeinsamen Verkauf ermöglicht.

Zugewinnausgleich bei Immobilien: Wird das Haus geteilt?

Viele Ehepaare leben ohne Ehevertrag im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Entgegen einer verbreiteten Annahme bedeutet dies nicht, dass während der Ehe automatisch alles beiden gemeinsam gehört. Das Vermögen beider Ehepartner bleibt grundsätzlich getrennt.

Bei der Scheidung wird vielmehr verglichen, welchen Zugewinn jeder Ehepartner während der Ehe erzielt hat. Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen das Anfangsvermögen übersteigt. Hat eine Person einen höheren Zugewinn erzielt, steht der anderen grundsätzlich die Hälfte des Unterschiedsbetrags als Ausgleichsforderung zu.

Der Zugewinnausgleich ist damit in erster Linie ein finanzieller Anspruch. Er führt nicht automatisch dazu, dass ein Haus übertragen, real geteilt oder verkauft werden muss.

Wie wird der Zugewinn einer Immobilie berechnet?

Für die Berechnung ist der Nettovermögenswert entscheidend. Vom Immobilienwert werden die zu diesem Zeitpunkt bestehenden Verbindlichkeiten abgezogen.

Ein vereinfachtes Beispiel:

Ein Ehepartner besaß bei der Eheschließung ein Haus mit einem damaligen Marktwert von 300.000 Euro. Zu diesem Zeitpunkt bestand noch eine Restschuld von 200.000 Euro. Der Nettovermögenswert im Anfangsvermögen betrug damit vereinfacht 100.000 Euro.

Zum maßgeblichen Endzeitpunkt ist das Haus 450.000 Euro wert. Die Restschuld beträgt nur noch 100.000 Euro. Der Nettovermögenswert liegt damit bei 350.000 Euro.

Vereinfacht betrachtet ist das Immobilienvermögen während der Ehe um 250.000 Euro gestiegen. Für den tatsächlichen Zugewinnausgleich müssen jedoch das gesamte Anfangs- und Endvermögen beider Ehepartner, mögliche Verbindlichkeiten sowie gesetzliche Wertanpassungen berücksichtigt werden.

Als Anfangsvermögen gilt grundsätzlich das Vermögen nach Abzug der Verbindlichkeiten beim Eintritt des Güterstands. Für die Berechnung bei einer Scheidung ist grundsätzlich der Zeitpunkt relevant, zu dem der Scheidungsantrag rechtshängig wird.

Hausverkauf nach der Scheidung und Zugewinn

Wird die Immobilie verkauft, tritt der Verkaufserlös wirtschaftlich an die Stelle des Hauses. Für die Vermögensbetrachtung ist jedoch nicht der vollständige Kaufpreis entscheidend.

Vom Kaufpreis müssen insbesondere die Restschuld und die anfallenden Verkaufskosten abgezogen werden. Erst der verbleibende Nettoerlös zeigt, welches Vermögen tatsächlich vorhanden ist.

Der Zeitpunkt des Verkaufs kann ebenfalls relevant sein. Da bei einer Scheidung für den Zugewinnausgleich nicht automatisch der Tag des späteren Verkaufs maßgeblich ist, können Wertveränderungen zwischen dem entscheidenden Stichtag und dem Verkauf gesondert zu betrachten sein.

Gerade bei größeren Wertschwankungen oder einer langen Zeitspanne zwischen Trennung, Scheidungsantrag und Hausverkauf sollte die Berechnung anwaltlich begleitet werden.

Ein Ehepartner möchte Haus und Kredit übernehmen

Soll ein Partner das Haus allein übernehmen, muss die Finanzierung neu geordnet werden. Die Bank prüft, ob das Einkommen und die Bonität dieser Person für die weitere Rückzahlung ausreichen.

Nur wenn die Bank zustimmt, kann der andere Ehepartner aus dem Darlehensvertrag entlassen werden. Einen automatischen Anspruch auf eine solche Entlassung gibt es nicht.

Reicht die Bonität nicht aus, können eine neue Finanzierung, zusätzliche Sicherheiten oder der Verkauf der Immobilie erforderlich werden. Die Eigentumsübertragung sollte deshalb nicht isoliert vereinbart werden. Andernfalls könnte eine Person ihren Miteigentumsanteil abgeben, aber weiterhin für den gemeinsamen Kredit haften.

Haus verkaufen, obwohl es noch nicht abbezahlt ist

Ein Haus kann grundsätzlich auch verkauft werden, wenn der Kredit noch läuft. Die offene Restschuld wird üblicherweise aus dem Kaufpreis abgelöst. Anschließend können die eingetragenen Sicherheiten gelöscht werden.

Vor Beginn des Verkaufs sollte bei der Bank ein aktueller Ablösebetrag angefragt werden. Dieser kann von der im Tilgungsplan genannten Restschuld abweichen.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann außerdem eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Sie soll der Bank einen möglichen Zinsschaden aus der vorzeitigen Beendigung des Darlehens ersetzen. Ob und in welcher Höhe sie verlangt werden kann, hängt vom Darlehensvertrag und den Umständen der Ablösung ab.

Problematisch wird es, wenn der erzielbare Verkaufspreis nicht ausreicht, um Kredit und Verkaufskosten vollständig zu decken. Die verbleibende Restschuld muss dann anderweitig finanziert und zwischen den Kreditnehmern geregelt werden.

Wie läuft der Hausverkauf bei einer Scheidung ab?

Ein strukturierter Ablauf erleichtert den Verkauf und reduziert Konflikte. Dabei sollten nicht nur die Vermarktung, sondern auch Eigentum, Finanzierung und Erlösverteilung frühzeitig geklärt werden.

1. Eigentums- und Finanzierungsverhältnisse prüfen

Zunächst sollten alle wichtigen Unterlagen zusammengestellt werden. Dazu gehören insbesondere:

• aktueller Grundbuchauszug,
• Darlehensverträge,
• Informationen zur Restschuld,
• Baupläne und Grundrisse,
• Wohn- und Nutzflächenberechnungen,
• Energieausweis,
• Nachweise über Modernisierungen,
• gegebenenfalls Ehevertrag oder Scheidungsfolgenvereinbarung.

Anhand dieser Dokumente lässt sich erkennen, wer Eigentümer ist, welche Belastungen bestehen und welche organisatorischen Schritte notwendig sind.

2. Gemeinsames Ziel festlegen

Beide Ehepartner sollten klären, ob das Haus tatsächlich verkauft oder zunächst eine andere Lösung geprüft werden soll.

Fällt die Entscheidung für einen Verkauf, empfiehlt es sich, auch Zuständigkeiten festzuhalten. Wer kommuniziert mit dem Makler? Wie werden Besichtigungstermine organisiert? Wer trägt bis zum Verkauf Kreditraten, Nebenkosten und notwendige Reparaturen?

Auch der Umgang mit dem Verkaufserlös sollte möglichst vor Beginn der Vermarktung geregelt werden. Offene Konflikte über die spätere Verteilung können sonst den gesamten Verkaufsprozess verzögern.

3. Immobilie professionell bewerten lassen

Die Bewertung ist einer der wichtigsten Schritte. Ein zu hoher Angebotspreis kann dazu führen, dass die Immobilie lange am Markt bleibt und später nur mit deutlichen Preisnachlässen verkauft wird. Ein zu niedriger Preis verursacht dagegen unmittelbar einen finanziellen Verlust.

Eine sachgerechte Bewertung bietet beiden Ehepartnern eine neutrale Grundlage. Sie ist außerdem notwendig, um beurteilen zu können, ob eine Auszahlung durch einen Partner realistisch ist oder ob der gemeinsame Verkauf wirtschaftlich sinnvoller erscheint.

4. Verkauf vorbereiten

Vor der Veröffentlichung des Angebots sollten alle Unterlagen vollständig vorliegen. Zudem ist zu prüfen, ob kleinere Reparaturen, eine Entrümpelung oder eine ansprechende Vorbereitung der Räume den Verkauf erleichtern können.

Gerade bei einer Scheidung ist Diskretion wichtig. Persönliche Hintergründe müssen Kaufinteressenten nicht erläutert werden. Für den Verkauf ist entscheidend, dass die Immobilie professionell präsentiert und der Ablauf zuverlässig koordiniert wird.

5. Immobilie vermarkten und Interessenten prüfen

Eine hochwertige Vermarktung umfasst aussagekräftige Fotos, ein professionelles Exposé, vollständige Objektangaben und die Präsentation über geeignete Kanäle.

Neben der Organisation von Besichtigungen sollte auch die Zahlungsfähigkeit ernsthafter Interessenten geprüft werden. Dadurch lässt sich das Risiko reduzieren, dass ein bereits weit fortgeschrittener Verkauf an einer fehlenden Finanzierung scheitert.

Ich unterstütze Verkäufer unter anderem bei der Beschaffung und Zusammenstellung von Unterlagen, der Exposé-Erstellung, der Onlinevermarktung, der Durchführung von Besichtigungen und der Vorbereitung des Notartermins.

6. Kaufpreis und Darlehensablösung abstimmen

Vor dem Notartermin sollte feststehen, welcher Betrag an die finanzierende Bank gezahlt werden muss. Ebenso sollten die Ehepartner wissen, mit welchem voraussichtlichen Nettoerlös sie rechnen können.

Eine vereinfachte Kalkulation lautet:

Kaufpreis
– Restschuld
– mögliche Vorfälligkeitsentschädigung
– unmittelbar anfallende Verkaufskosten
= voraussichtlicher Nettoerlös

Anschließend wird der Nettoerlös nach Eigentumsanteilen oder entsprechend einer getroffenen Vereinbarung verteilt.

7. Notarvertrag und Übergabe

Der Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Bei gemeinsamem Eigentum müssen grundsätzlich beide Ehepartner am Verkauf mitwirken.

Im Kaufvertrag werden unter anderem Kaufpreis, Zahlungsbedingungen, bestehende Belastungen und der Übergabezeitpunkt geregelt. Nach Eintritt der vertraglichen Voraussetzungen wird der Kaufpreis gezahlt und die bestehende Finanzierung abgelöst.

Bei der späteren Übergabe sollten Zählerstände, Schlüssel und der Zustand der Immobilie in einem Übergabeprotokoll dokumentiert werden.

Ist es besser, das Haus vor der Scheidung zu verkaufen?

Ob ein Verkauf vor oder nach der Scheidung sinnvoller ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Häufig kann ein früher Verkauf dazu beitragen, die finanziellen Verhältnisse zu ordnen und die gemeinsame Kreditbelastung zu beenden.

Ein Verkauf vor Abschluss des Scheidungsverfahrens kann insbesondere sinnvoll sein, wenn:

• beide Ehepartner den Verkauf wünschen,
• keiner die Immobilie allein finanzieren kann,
• laufende Kosten eine hohe Belastung darstellen,
• der Erlös für zwei neue Haushalte benötigt wird,
• spätere Konflikte über Nutzung und Instandhaltung vermieden werden sollen.

Andererseits sollten Betroffene nicht unter unnötigem Zeitdruck verkaufen. Fehlen wichtige Unterlagen oder besteht Uneinigkeit über den Immobilienwert, ist zunächst eine professionelle Vorbereitung sinnvoll.

Auch steuerliche Folgen sollten vor der Entscheidung geprüft werden. Der Zeitpunkt des Auszugs und des Verkaufs kann insbesondere bei einer noch nicht lange gehaltenen Immobilie von Bedeutung sein.

Ist die Auszahlung des Ehepartners steuerpflichtig?

Eine Auszahlung ist nicht automatisch steuerpflichtig. Entscheidend ist, wie die Übertragung rechtlich und wirtschaftlich ausgestaltet wird.

Die Übertragung eines Grundstücks zwischen Ehepartnern ist unter bestimmten Voraussetzungen von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Das Gesetz sieht zudem eine Befreiung für Erwerbe durch frühere Ehepartner im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung vor. Ob die Voraussetzungen im konkreten Fall erfüllt sind, sollte vor der Beurkundung geprüft werden.

Davon zu unterscheiden ist die Einkommensteuer. Wird ein Immobilienanteil gegen Zahlung übertragen, kann dies steuerlich als Veräußerung gelten.

Spekulationssteuer beim Hausverkauf nach der Scheidung

Bei privaten Immobilienverkäufen kann Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausnahmen bestehen insbesondere für Immobilien, die in den gesetzlich bestimmten Zeiträumen zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Bei einer Scheidung ist besondere Vorsicht geboten, wenn ein Ehepartner auszieht und der andere mit den Kindern im Haus wohnen bleibt. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass der ausgezogene Ehepartner seinen Miteigentumsanteil nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzt, wenn die geschiedene Ehefrau beziehungsweise der geschiedene Ehemann und das gemeinsame Kind weiterhin das gesamte Haus bewohnen. Eine entgeltliche Übertragung innerhalb der zehnjährigen Frist kann daher steuerpflichtig sein.

Vor einem Verkauf oder einer entgeltlichen Übertragung sollte deshalb steuerlich geprüft werden:

• wann die Immobilie erworben wurde,
• wann welcher Ehepartner ausgezogen ist,
• wie das Haus anschließend genutzt wurde,
• ob die Zehnjahresfrist bereits abgelaufen ist,
• ob die Voraussetzungen der Eigennutzung erfüllt sind,
• welcher steuerpflichtige Gewinn entstehen könnte.